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  • 索 引 号:SY0024361660201400534
  • 主题分类:行政规范性文件\行政规范性文件
  • 发布机构:徐汇区人民政府
  • 文    号:徐府发〔2014〕15号
  • 公开属性:主动公开
  • 公开渠道:网站
  • 名    称:关于印发《徐汇区工业用地出让全生命周期管理实施细则(试行)》的通知(失效)
关于印发《徐汇区工业用地出让全生命周期管理实施细则(试行)》的通知(失效)
时间:2014-08-08
  
徐府发〔2014〕15号
   
   
上海市徐汇区人民政府关于印发
徐汇区工业用地出让全生命周期管理实施细则(试行)》的通知
   
  区政府有关委、办、局,各街道、华泾镇,各相关单位:
经区政府研究同意,现将徐汇区工业用地出让全生命周期管理实施细则(试行)印发给你们,请认真按照执行。
   
   
  2014年8月8日

徐汇区工业用地出让全生命周期管理实施细则(试行)
   
  第一条 (目的和依据)
  为全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略,充分发挥土地资源市场配置作用,加强工业用地出让全生命周期管理,促进本区经济社会转型发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市建设用地土地使用权出让办法》以及市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》等,结合本区实际,制订本细则。
  第二条  (定义及适用范围)
  本细则所称工业用地出让全生命周期管理,是以提高土地利用质量和效益为目的,以土地出让合同为平台,对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管,通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、建设用地土地使用权退出等机制,将项目建设投入、产出、节能、环保等经济、社会、环境各要素纳入合同管理,实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。
  本区新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地,均按照本细则执行。历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形,参照本细则执行。
  第三条 (管理职责)
  区规划土地管理局负责本区工业用地规划和土地利用等管理工作。区商务委为本区产业主管部门,负责实施工业用地全生命周期管理工作,华泾镇政府、区区合作综合协调办公室、滨江管委办协助区商务委做好工业用地全生命周期管理工作,具体分工如下:
  (一)由华泾镇政府作为除关港滨江区域外华泾镇地域新增工业用地开工、竣工、投产、达产、续期认定和履约保证金收取的主体。
  (二)由区区合作综合协调办公室作为漕河泾开发区内新增工业用地开工、竣工、投产、达产、续期认定和履约保证金收取的主体,具体委托虹梅街道办事处实施。
  (三)由滨江管委办作为徐汇滨江地区内新增工业用地开工、竣工、投产、达产、续期认定和履约保证金收取的主体,具体委托西岸集团实施。
  (四)由区商务委作为徐汇区内其他区域新增工业用地开工、竣工、投产、达产、续期认定和履约保证金收取的主体。
  区发展改革委、区建设交通委、区规划土地局、区环保局等部门按照各自职责,做好项目履约考核监管工作。
  第四条 (产业准入)
  强化产业项目准入审核制度,区商务委负责在土地出让前明确工业用地项目的产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等要求,区规划土地局负责将其纳入土地出让合同,作为土地利用绩效评估的依据。
  具体流程:
  意向人向区商务委报送“两图一表”(鸟瞰图、平面图、项目基本情况信息表)。
  区商务委对产业认定结果报区土地资源领导小组审议。
  根据区土地资源领导小组会议审议结果,由区商务委出具产业认定函。
  区规划土地局根据区商务委产业认定函,对地块实施出让。
  第五条  (开竣工管理)
  区规划土地局会同认定主体在土地出让前确定项目的开工、竣工、投产时间,并在土地出让合同中进行约定。新增供应工业用地的建设项目应在交地后6个月内开工,交地后30个月内竣工,交地后36个月内投产,特殊项目另行约定。
  建设项目采用时间履约保证金制度。履约保证金分为开工履约保证金、竣工履约保证金、投产履约保证金。受让人应在出让合同签订之日起10个工作日内,按照不低于土地出让价款5%的比例,向认定主体交纳项目时间履约保证金,其中开工履约保证金不少于整个履约保证金的40%。
  根据项目的实际情况,经区土地资源领导小组审议通过,区商务委、华泾镇政府、滨江管委办、区区综协办也可约定实施项目时间履约保函制度,具体形式参照履约保证金制度执行。
  第六条  (履约保证金管理)
  受让人在项目开工后,可向认定主体申请返还项目开工履约金。认定主体在项目开工认定后10日内,由原账户返还开工履约保证金。
  受让人在项目竣工后,可向认定主体申请返还项目竣工履约金。认定主体在项目竣工认定后10日内,由原账户返还竣工履约保证金。
  受让人在项目投产后,可向认定主体申请返还项目投产履约金。认定主体在项目投产认定后10日内,由原账户返还竣工履约保证金。
  受让人未能按期开工、竣工、投产的,区规划土地局以合同约定的违约方式进行处理。未返还的履约保证金,统一进国库。
  第七条  (土地利用绩效评估管理)
  建立工业用地项目土地利用绩效评估制度。工业用地项目土地利用绩效评估分别在达产评估、过程评估、到期评估等阶段进行。
  (一)负责部门
  由区商务委或华泾镇、区区综协办、滨江管委办作为土地利用绩效评估认定主体。
  (二)评估标准
  评估标准不能低于市经济信息化委、市发展改革委会同市规划国土资源管理局制定的本市产业标准。
  (三)评估周期
  评估周期以土地出让合同设定为准,原则不超过自企业约定达产年限后5年。
  (四)达产、过程评估、到期评估工作流程
  在达产评估、过程评估、到期评估等阶段,认定主体应在项目达产约定时间1个月内进行达产认定。项目税收总额未达到本合同约定标准但不低于合同约定标准80%的,受让人应按照实际差额部分的一定比例,向达产认定主体支付违约金,支付违约金后,即可视为受让人已履行本条款。
  具体流程:
  (1)在对应的评估时间内,认定主体向受让人发出项目投产或达产评估通知;
  (2)受让人须在收到通知1个月内,向认定主体提交项目投产或达产的相关证明材料,逾期不提交的,视作未按时投产或达产;
  (3)认定主体对受让人提交的项目投产或达产的相关证明材料进行评估认定;
  (4)经认定符合合同约定的投产或达产要求的,由认定主体出具认定意见。经认定未达到合同约定要求的,由受让人按照合同约定的违约责任向出让人支付违约金。
  第八条 (建设用地土地使用权主动退出)
  在工业项目约定的开工日期之前或达产之后,因企业自身原因无法开发建设或运营的,受让人可申请解除土地出让合同,经区政府确定,由区规划土地局按照约定终止合同,收回建设用地使用权,按照约定返还剩余年期土地出让价款;对地上建筑物的补偿,可事先约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置,并在土地出让合同中予以约定。
  第九条 (建设用地土地使用权强制退出)
  土地受让人在取得建设用地使用权后,应当按照合同约定的开发利用条件使用土地。存在下列情形之一的,按照合同约定,由区规划土地局无偿收回建设用地使用权。对地上建筑物的补偿,可事先约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置,并在土地出让合同中予以约定。
  (一)除不可抗力外,因企业自身原因未按时开工、竣工、投产,超过合同约定最长时限的。
  (二)在达产评估、过程评估阶段,经区商务委或华泾镇、区区综协办、滨江管委办评估认定不符合要求,按合同约定应当收回建设用地使用权的。
  在使用过程中造成严重环境污染,经区环保局认定的。
  收回建设用地土地使用权工作流程:
  (一)由各认定主体对管辖范围内涉及违约工业用地,向区规划土地局提出追究受让人违约责任或解除合同、收回建设用地土地使用权申请。
  (二)区规划土地局向受让人发出调查告知书,并告知其听证权利,受让人申请听证的,按《国土资源听证规定》组织听证。
  (三)根据调查及听证情况,区规划土地局拟定收回建设用地土地使用权方案,经区工业用地管理协调工作组审核后报区政府审批。
  (四)将收回建设用地土地使用权信息在区规划土地局网站公告30日。
  (五)区规划土地局根据区政府批准的方案,向受让人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,并告知其申请复议和提起诉讼的权利。
  (六)受让人应自《收回国有建设用地使用权决定书》送达之日起三十日内,到区房地产交易中心办理房地产权证注销登记,交回房地产权证。
  (七)在区规划土地局网站发布收回建设用地土地使用权公告。
  第十条  (合同到期及续期)
  除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的,出让合同约定的使用年限届满,受让人需要继续使用本合同项下宗地的,应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书。
  受让人提出续期申请前,需向认定主体申请综合评定,经认定主体认定达到相关标准的,区规划土地局予以批准续期。
  区规划土地局同意续期的,受让人应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续,重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同,支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。
  土地出让期限届满,受让人申请续期,因综合评定不符合标准的或因社会公共利益需要未获批准的,经区政府确定合同终止,区规划土地局无偿收回建设用地土地使用权,受让人应依照规定办理建设用地土地使用权注销登记,交回国有土地使用证。
  对已建成本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施,可按以下几种情况约定:
  (一)由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施,并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值,给予受让人相应补偿。
  (二)由出让人无偿收回本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施。
  (三)由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施,恢复场地平整。
  对建筑物、构筑物及其附属设施具体处置方式以合同约定为准。
  第十一条 (土壤和地下水地质环境保护)
  工业用地出让前,收储单位须进行土壤和地下水地质环境质量检测。在工业用地转让、收回前以及过程评估阶段,建设用地土地使用权人须进行工业用地土壤和地下水地质环境质量检测和评估,相关检测报告作为土地出让合同附件。
  工业用地使用过程中造成严重环境污染的,经区环保局认定,区政府确定,区规划土地局可按照合同约定解除合同,无偿收回建设用地使用权,并按照“谁污染、谁付费”的原则,要求建设用地使用权人承担土壤和地下水地质环境修复的相关费用。
  工业用地使用过程中,严重环境污染的认定程序如下:
  (一)委托具备相应资质的环境检测机构进行土壤和地下水地质环境质量检测和评估。
  (二)组织专家论证。
  (三)根据检测结果和专家意见得出认定结论。
  (四)认定结论报市环保局备案。
  第十二条 (工作机制)
  区政府成立区工业用地管理协调工作组,设在区土地资源领导小组内,负责区内工业用地管理协调工作,具体由区土地资源领导小组办公室运作。区发展改革委、区建设交通委、区商务委、区国资委、区监察局、区审计局、区财政局、区规划土地局、区环保局、华泾镇、区区综协办、滨江管委办等部门作为工作组成员,负责协调各部门工作进展、完善保障措施。初步审议产业项目准入以及项目投入、产出、节能、环保等指标,审核土地利用绩效评估结果和拟定继续使用或收回建设用地使用权等方案,报区土地资源领导小组或区政府审定。
  第十三条 本细则自2014年9月8日起施行,有效期至2016年3月31日。
  
   
   
   
   
   
   
    抄送:区委各部门,区人大办,区政协办,区法院,区检察院,
          区工、青、妇。
  
    上海市徐汇区人民政府办公室          2014年8月11日印发
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