关于印发《徐汇区加快城市更新“十五五”规划》的通知

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关于印发《徐汇区加快城市更新“十五五”规划》的通知

发布时间： 2026-07-27 点击数： 365

关于印发《徐汇区加快城市更新“十五五”

规划》的通知

徐规划资源业〔2026〕8号

区政府各委、办、局，各街道、华泾镇，各有关单位：

经第十七届区政府第137次常务会、区委第172次常委会审议通过，现将区规划资源局制订的《徐汇区加快城市更新“十五五”规划》转发给你们，请认真按照执行。

上海市徐汇区规划和自然资源局

2026年7月27日

徐汇区加快城市更新“十五五”规划

为贯彻落实国家《城市更新“十五五”规划》《上海市徐汇区国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》、《上海城市总体规划（2017-2035）》对徐汇城市发展的要求，科学推进“十五五”期间徐汇区城市更新工作，制定本规划。

一、总体目标

积极落实国家城市更新工作要求和上海市“五个中心”建设战略部署，以建设“创新徐汇、品质城区”为目标导向，以城市更新激活存量资源潜力，推动城市高质量、内涵式发展，促进城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理高效，建成创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的品质城区。

到“十五五”期末，形成城市体检和城市更新一体化推进机制，健全“三师联创”工作机制，完善城市更新规划实施体系，形成动态更新的房屋、设施、土地等资源资产数据库、动态调整的更新项目库，做成一批可推广的标志性城市更新项目。

表：“十五五”时期徐汇区城市更新主要指标

序号	分类	项目名称	2030年
1	商办楼宇更新	老旧商务楼宇更新转型	50万平方米
2	住房更新	成套改造竣工交付建筑面积	20万平方米
3	住房更新	实施旧住房修缮	800万平方米
4	产业空间更新	老旧产业园区、厂区功能提升、转型升级	40公顷
5	公共设施更新	通过更新增补公园绿地面积	25公顷
6		通过更新增补公交首末站、停车场库	6处
7		通过更新增补智能化停车场	20处
8	历史风貌区更新	实施衡复风貌区公房修缮改造面积	50万平方米

二、重点任务

（一）增存并举，推进商办楼宇活力焕新

徐汇区存量商业商办建筑主要集中在徐家汇、漕河泾、衡山路、徐汇滨江板块，总体入住率、租金水平、运营情况位居中心城区前列。“十五五”期间商办楼宇更新策略和具体行动如下：

1.细化排摸，持续开展存量商办楼宇评估监测

在《上海市商务楼宇综合评价标准》基础上，细化形成全区统一的商办楼宇综合评估机制，依托市级商办楼宇监测平台，动态监测、滚动评估低效商办楼宇。系统评估区域规划、产业集聚、主体意愿、公共服务完善度，形成本区商办楼宇更新清单，对硬件设施差、管理水平低、空置率高的商办楼宇有序开展更新提升工作。

2.需求导向，分类分区引导楼宇商圈更新转型

持续推进商圈更新提升。强化特色定位，避免同质化竞争，继续完善公共空间、公共服务设施、交通配套设施等要素，提升商圈品质。加快徐家汇商圈整体更新实施，提升服务社区的次级商圈，适应消费新趋势、新需求，打造多元复合的消费新空间，丰富消费业态以满足居民多样性生活服务需求。

引导老旧楼宇功能转型。建立分级分类的待更新楼宇清单，激发市场主体参与楼宇更新改造的积极性。着力提升甲级商办楼宇，提能级、上水平、显品牌；整体盘活乙级商办楼宇，强复合、强生态、强活力；保底用好丙级商办楼宇，加强引导管控，有序稳妥实现功能转型。通过定制化服务增强楼宇吸引力，提升相关配套与功能复合度，加大招商引资力度。

3.用好政策，强化商办楼宇更新转型保障机制

综合考虑楼宇的建筑、物业、产权等自身条件，叠加多项政策支持，支持低效商办楼宇转型公寓、酒店、医疗、科研、产业孵化、公共服务设施，对涉及安全、消防、卫生、环境保护等方面建设要求的，在符合行业规范的前提下予以弹性管控，提升楼宇应对业态周期的功能韧性。研究打通现状低效楼宇转型在规划、土地、产权方面的政策壁垒，促进多元功能与商办功能融合发展，探索各类功能垂直混合的布局模式。

“十五五”期间将引导约50万平方米商办楼宇更新改造，重点推进“六百HUB”等楼宇改造、建成及运营。

（二）提质增效，保障产业空间精准供给

徐汇区产业用地主要分布在漕河泾开发区、华泾镇。“十五五”期间产业空间更新策略和具体行动如下：

1.存量转型，保障高端产业空间助力经济发展

聚焦存量工业用地转型、闲置用地盘活以及市属、区属国企所属产业用地，结合国企“四个一批”工作，推动园区、厂区转型升级，优化提升传统产业，培育壮大新兴产业和未来产业。加快谋划产业片区的土地收储与供应，以“好产业不缺空间”为目标，为重大产业、创新企业项目落地提供用地保障，提升城市创新活力。强调产业与空间的精准匹配，根据产业需求匹配规划指标、配套设施。

2.复合利用，完善生产配套促进产业能级提升

服务产业转型升级，引导漕河泾开发区存量工业建筑、枫林地区存量研发建筑自主更新，按需扩大生产规模，增设科研、实验和测试功能。梳理满足环评要求的产业地块资源，增设共享实验室、小试中试验证平台、新型产业基础设施，积极服务周边企业产研一体化发展，推动科研成果高效转化，促进产业链延伸与价值链提升。

3.开放共享，优化生活配套促进产城融合发展

加快产城融合，完善产业集聚片区功能配套。满足科研人群、青年创业人群对高品质生活性服务设施的需求，以政府和园区平台为主导，以市场力量为补充，配套多元商业休闲、文化娱乐与共享空间，鼓励有条件的园区和楼宇引入白领食堂、咖啡轻餐、便利店、人才公寓等服务配套设施，为园区就业人口提供多样化的服务与体验。

“十五五”期间引导约40公顷产业地块（区域）城市更新，重点推进久事枫林路地块、梅特勒项目、扬子地块、关港科技园等产业地块转型升级、功能提升。

（三）分类施策，营造幸福宜居生活空间

徐汇区现状住房总量大、老旧住房多、更新任务重。“十五五”期间居住空间更新策略和具体行动如下：

1.民生为先，探索多元路径完成老旧住房改造

继续开展“两旧一村”改造计划。探索抽户改造、异地实物安置等多种组合的安置方式，攻坚一批权属复杂、用地条件受限的“老大难”项目，满足群众刚性住房改善需求。

加快建设完整社区。持续加大全要素改造，统筹推进一体化修缮改造，抓好房屋本体及地下管网、架空线、加装电梯等“里子”工程，提升公共活动场地、公共绿地和慢行系统，因地制宜嵌入健身休闲运动场地，推进社区智能感知设备、安防设施建设，运用人工智能技术，推动社区服务线上线下融合发展。

2.宜居安居，供应品质住宅满足多元需求

践行人民城市理念，不断满足群众多样化、多元化的住房需求。聚焦“一老一小一青年”，结合区域人口结构，供给多元化、适配性强的住宅产品，鼓励居民开展既有住房装修和局部升级改造，推广住房适老化、无障碍、数字化改造，完善全龄友好、多元融合的社区配套，提升区域全时活力。从设计、材料、建造、运维全链条提升住房品质，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，助力房地产高质量发展。

3.精准供应，强化职住平衡促进产城融合发展

结合商办楼宇更新改造，按需配置租赁住房，分区域缓解职住平衡问题。在重点产业板块周边小区定向补充配套住房资源，缓解通勤压力；加强“新时代城市建设者管理者之家”的筹措供应，做好各类人才安居服务；试点通过货币化方式储备存量闲置住房作为租赁住房，推进租赁住宅多元化转型，保障职住平衡需求。切实提升就业岗位本区居住留存率，让外来人口进得来、留得下、住得安、能成业，实现居住与就业空间协同、生活与事业同频发展。

“十五五”期间将重点保障东安二村、天钥新村六期、日晖六村等项目竣工交付，实现20万平方米成套改造建筑交付，实施800万平方米旧住房修缮。

（四）资源联动，促进公共设施高效利用

根据徐汇区城市体检结果，全区各类公共服务设施千人指标均高于相关规范标准，服务水平位于全市前列。“十五五”期间公共设施更新策略和具体行动如下：

1.品质提升，促进社区生活圈智能化与人性化

结合“15分钟社区生活圈”与城市体检结论，立足街镇特点和居民需求，以数字赋能推动社区生活圈精细化发展。系统评估存量公共服务设施的运营水平，及时调整、增补、更新公共设施。鼓励功能融合、错时共享，提升资源利用效能和服务运营水平，扩展公共服务功能边界，扩大覆盖人群，提升公共服务的高效运作与人性化关怀水平。

2.多措并举，通过多种模式扩大优质公服供给

积极挖掘存量空间更新潜力，以存量转型方式解决空间不足与设施分布不均问题。以需求为导向，在土地和公共载体资源紧缺的区域，鼓励低效商办楼宇、低效产业空间灵活转型，增补非独立占地的公共服务设施，填补服务半径缺口，实现由量向质的转变。在政府建设兜底保障型公服设施的基础上，积极引入社会资源，满足居民对非标准化设施的需求。

3.存量挖潜，强化复合利用统筹释放空间资源

针对龙漕路、吴中路沿线存量市政设施、交通场站、已开发地块中利用效率不高的边角地等开展更新研究，在保障城市基础功能安全的前提下，探索节余土地、空间复合利用。引导增设体育休闲、文化科普、公共停车、屋顶绿化等复合功能，建设更多低成本、开放式、多元化的公共空间。

“十五五”期间将通过更新新建公园绿地总面积约25公顷，通过城市更新增补公交首末站、停车场库6处，增补智能化停车场20处。

（五）空间联动，赋能历史风貌整体提升

徐汇区包含衡复、龙华2片历史文化风貌区。“十五五”期间历史风貌空间更新策略和具体行动如下：

1.民生改善，统筹风貌综合整治实现民生保障

提升风貌区的居住品质。以片区为单位，继续推进保护修缮工作。聚焦房屋安全性、功能性、舒适度，解决结构安全、厨卫改造等急难愁问题。同步提升弄堂环境，聚焦地上地下管线，以及垃圾库房、绿化、门卫室等公共设施，结合一体化管理，创造更好的硬件条件，同步完善配套设施，增加菜场等便民服务业态布点，不断优化品质商业业态布局，增强服务多样性与可达性。

2.以更促保，加强历史风貌保护促进活化利用

加强风貌区的文化传承。探索“以修代租”、“文物认领”等方式，推动不可移动文物的活化利用。创新沟通机制，促进更新地块信息与文保信息互通互联。深入挖掘历史建筑的文化内涵，在保护的前提下注入适宜的新业态，通过文化展示、参观游览等方式，增强人们对城市历史文化的认知和认同感。

3.优化动线，谋划长期持续运营完善造血机制

激活风貌区的市场潜力。强化前期市场调研，精准研判风貌区更新活化利用的目标客群。研究优化人流动线，探索新型业态，提升风貌区业态层次性与丰富度，推动品质商业与基础民生服务错位布局。完善区域综合管理服务机制，深化商业业态导则，以服务区域业态调整、招商引资、企业入驻，持续优化营商环境。探索更新模式创新，围绕试点地块开展小规模更新，局部探索活化利用等政策创新路径，为风貌区可持续更新积累经验。

“十五五”期间将重点推进张家弄片区城市更新项目，实施衡复风貌区公房修缮面积约50万平方米。

三、保障措施

搭建“三级联动”的组织机制，统筹发挥徐汇区城市更新领导小组、“五大功能区”管委办、城市更新统筹主体的组织协调作用，共同推进更新项目实施。建立“规划引领”的更新模式，以“上海2035”规划为引领，编制城市更新专项规划、更新单元规划、更新行动计划、规划实施方案，为项目落地提供规划依据。健全“多元共治”的参与机制，探索“政府引导、市场主导、居民受益”的更新模式，建立区级风貌保护专项资金，用于风貌更新；同时畅通居民、专家、社会机构参与城市更新的渠道。实施全生命周期的管理机制，建立全生命周期清单，构建多层级、可量化评价体系，对城市更新社会效益、经济效益、公众满意度实施多维度综合评价。建立项目监管机制，加强对城市更新工作的组织实施和监督管理，实现全生命周期闭环管理。

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